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房企密集发债 “保交付”背景下房企融资规模大幅增长

2022-08-03 09:48:59来源:城市金融报  

“要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚和改善住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。”中共中央政治局7月28日召开会议,用72个字部署下半年房地产领域相关工作,释放了重要信号。

随着融资端传递出破冰信号,期多家房企密集发债融资。统计显示,仅7月21日~26日的一周内,包括华润置地有限公司(以下简称“华润置地”)、新城控股集团股份有限公司(以下简称“新城控股”)等房企拟发行、获受理或已发行的债券规模已310亿元。

克而瑞研究中心认为,房企6月份以来融资规模大幅增长,一方面是由于房企融资政策边际改善,前期积压的融资需求集中释放;另一方面因为下半年房企到期债券金额较大,存在较强的“借新还旧”意愿。

融资边际改善的同时,房企偿债高峰也已到来。根据中指院数据,2022年下半年尚在存续期的债券余额为4920.7亿元,一年内到期余额为9723.7亿元,7、8月为年内第二波偿债高峰,单月到期余额超千亿。

此外,“保交楼”正成为房企的头等大事,而对于部分房企而言,保证交付也是头等难事。今年7月,银保监会负责人在回应“保交楼”问题时表示,将主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究,满足房企合理融资需求。

房企密集发债

期房企发债情况来看,“有效满足房地产企业合理融资需求”的政策正在有效落实

7月21日,万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)披露了2022年度第一期绿色中期票据发行结果。公告显示,2022年7月19日~20日,万科发行了2022年度第一期绿色中期票据,发行金额为30亿元,利率3%,募集资金已于2022年7月21日到账。

7月25日,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利发展”)2022年面向专业机构投资者公开发行公司债券(第四期)结果公告。本次债券发行工作已于2022年7月22日结束,最终发行规模为20亿元。

同日,据深交所披露,华润置地2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第二次)项目状态更新为已受理。据悉,该债券类别为小公募,拟发行金额为100亿元。

7月21日,新城控股发布关于公开发行公司债券获得中国证监会批复的公告。公告显示,证监会同意新城控股向专业投资者公开发行面值总额不超过61.72亿元公司债券的注册申请。

从发债主体来看,本轮发债房企不仅有华润置地、保利发展等国企、央企以及地方城建,也有像新城控股这样的民营房企。

从发债资金用途来看,部分房企急需资金用于偿债。例如新城控股等房企提及要将募集资金全部用于偿债或回购债券,万科等房企则表示将募集资金全部用于补充运营资金和建造项目。

据克而瑞统计,今年6~7月,200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元,其中民企到期债务压力巨大,约有1178亿元债券到期,占比达67%。另据中指研究院数据,今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元,7~8月为年内又一偿债高峰,单月到期余额超过千亿元。

融资政策持续改善

期,“保交楼”也成为房地产工作的第一要务。7月17日,银保监会公开指出,在“保交楼”工作安排总体框架下,主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究,做好具备条件的信贷投放;有效满足房地产企业合理融资需求,支持项目并购重组,努力保持房地产市场运行稳有序。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示,期众多房企,包括民企发债、配股融资等,印证了政策层面有较大幅度的实质放松,此种情况下半年将有望持续。从融资结构来看,信用债在政策鼓励下,特别是优质民企将获得更多的发行机会。

上半年,融资政策在遵循“房地产金融审慎管理”的主线上适度调整,根据企业实际融资需求进行边际放松。融资政策一方面鼓励收并购类融资,同时也支持优质民企重归融资市场。

今年3月,银保监会鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目;5月,沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”,提到将通过市场化的信用保护工具,引导市场修复对民企债券的投资信心,改善民营企业融资环境,助力民营企业健康发展。

政策支持下,民营房企债券发行正逐步恢复。自5月16日碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企,部分券商也通过参与创设信用保护工具,协助民营房企打通公开市场融资渠道。此后,新城控股、旭辉等更多的民企被选定为示范民营房企,采用信用保护工具,分别成功发行信用债,实现融资超过39亿元。

6月债券融资环比增长四成

在此背景下,6月份以来,房企融资已呈现边际回暖迹象。

中信建投证券研报显示,6月份,房企债券融资总额为641亿元,环比上升40.4%。其中,境内债发行规模为552.1亿元,环比上升52.7%。6月份,房地产信托产品成立96个,募集资金额合计121.79亿元,环比上升13.7%。

6月房地产开发企业到位资金16443亿元,继5月年内环比首次上升后,继续扩大约23.7%至38.4%;同比下降23.6%,相比5月降幅收窄9.8%,规模依然维持历年较低水

柏文喜表示,从融资方式来看,目前除了常规的票据、公司债、配股融资等方式,要获得ABS、REITs等资金支持,还需要房企积极梳理底层资产和与交易所充分沟通,并加大发行推广力度。

实际上,优质房企债券融资渠道正逐步打开。克而瑞数据显示,6月房企国内贷款于年内首次实现环比上升45.8%,自筹资金环比上升28.7%,其他到位资金更是出现环同比双上升。

值得注意的是,6月房企国内贷款虽然首次出现环比增长,但规模仍处于历史低位,部分房企融资难的问题仍然存在。据统计,6月,商票逾期的房地产项目较5月环比净增加了101个,当月新增逾期项目公司至196个,而2~5月单月净增加值均维持在200~550个。克而瑞指出,当前房企商票逾期增量放缓,逾期增长或迎来拐点,但行业流动压力是否会边际缓和还有待观察。

从销售端来看,全国商品房销售面积、销售额同比降幅均已收窄。7月15日,国家统计局公布2022年1~6月房地产行业数据,单6月商品房销售18185万方米和17735亿元,环比分别增长66%和68%,涨幅为2015年以来6月同期最高;同比降幅分别收窄13.5%和16.9%。

克而瑞地产研究中心预计,下半年融资相关政策或在当前导向基础上,进一步做出适当调整,以满足房企合理的融资需求。(蒋翰林)

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