楼市买卖双方博弈加剧 新盘亮出意外价格

“首付14万元起买三房”、“单价2.5万元起买市中心江岸地铁房”，近期，有购房者发现，不断有项目打出出乎意料的价格宣传，这究竟是噱头还是市场价格真的松动了?

记者探访发现，以优惠价试探市场反应的项目确实在增多，业内人士表示，在调控政策持续收紧而买家出现观望情绪的情况下，目前明显低于市场价格的只是零星现象，但表明市场博弈加剧。随着楼市新增供应不断增加，对房企而言，最好的破局办法还是拿出真优惠，预计四季度市场将出现更多“惊喜”价格。

新推产品报价下调 新盘亮出意外价格

随着楼市传统的销售旺季“金九银十”即将到来，房企的推新速度也在明显加快。截至上周末，8月期间广州新房供应近9000套，为近三月新高。以8月新发预售证的项目来看，外围区域增城、花都、从化的项目数明显增加了。值得关注的是，在上周推售的楼盘中，有来自荔湾的热盘加推大户型，市场售价较上批次价格出现每平方米2000~3000元左右的下滑;花都的项目加推也采取了调价模式;番禺一些推新项目也都出现吹风价下调状况。此外，市场还出现低于均价不少的意外价格。位于增城永宁板块的新盘，打出首付14万起买全能三居的价格，推出66~86平方米的三房四房。而位于海珠区，全新推出的公寓产品在周边公寓均价为每平方米3万多元的情况下，开出2.5万元起的价格。

据统计，由于7、8月是楼市传统淡季，叠加楼市持续调控，广州新房市场降温，而部分开发商在业绩压力下选择“以价换量”吸客，市场新房报价出现调整趋势。克而瑞市场监测到，近两月加推的楼盘，售价较上批次降低的现象逐步增多，又或者价格不变、采用精装改毛坯、降配等变相降价方式。

从一些显得特别优惠的产品特点来看，这些明显低于周边楼盘的价格目前还只是零星现象。比如海珠每平方米2.5万元的公寓，只是北向中低层单位，数量相当有限，项目整体均价依然达到每平方米3万多元。

有楼盘的负责人对记者表示，优惠价格产品只是用于吸引购房者的探市信号，主要来自供应量较大的板块，比如供应量较大的增城片区，近期新增供应比较集中的海珠公寓市场，且以新盘居多，因为价格适当让步不仅可以吸引人气，也不会因降价等问题与前期购买业主产生纠纷。而这正是市场买卖双方博弈加剧的表现，当各种促销手段依旧带不动成交量时，就会迎来局部降价，从而进入全面下调阶段。因此，“金九银十”的市场走向更值得关注。

南沙增城番禺热门板块亦现新房均价调整

“最近，我曾看过的黄埔楼盘的销售顾问一直给我电话，说推出新一期，价格有优惠。”从去年下半年开始就一直在看房的王小姐近期接到的销售电话多起来了，销售顾问的报价似乎也有所松动，但她还是想看看“金九银十”还有没有更多的优惠。

在三条红线压力下的房企刚性还款压力、政策的持续收紧、购房者的观望情绪、网签量下滑而供应量在持续上升……市场的博弈来到了非常微妙的时刻。

一个更明显的信号是，一些热门板块的价格开始出现明显调整。克而瑞的统计数据显示，截至8月上半月，今年1-8月广州各板块新房网签成交超1000套体量的总计有27个板块;其中，超3000套成交量的仅有科学城板块、增城新塘板块和永宁街道板块。而在这27个板块中，对比新政频出前的3月新房均价和8月上半月的新房均价，可以看到，有6个板块的新房均价出现明显回落。其中，新兴热门板块南沙湾板块8月上半月新房均价每平方米下跌了3392元，花都山前大道板块新房均价每平方米下跌2678元，另外，作为增城区非限购代表之一的中新板块也出现了每平方米1509元的新房均价跌幅。此外，番禺的华南板块出现千元左右的跌幅，而知识城板块则是有数百元的微跌。

可以看到，自今年4月以来，因楼市调控政策的持续收紧，加上房贷额度收紧，放款周期拉长，而房贷利率也持续走高，楼市的成交量逐步降低。根据阳光家缘的数据，7月广州住宅网签成交7560套，逼近目前年内最低点2月的7062套。而据克而瑞的市场监测数据，8月广州新房成交量依然走低，截至8月22日，广州总计新房网签数为4221套，即使加上最后一周的成交数，预计8月成交量依然呈现连降的状态。

后市走向：拿出真优惠或是最好破局办法

对于后市的走向，业内人士认为，市场的博弈还将继续。贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，在目前楼市调控的大的背景下，市场预期发生了明显转变，热门板块和年初市场高位相比有一些下调，从现象的角度来看是比较正常的。从市场逻辑角度看，城市调控决心非常明确，开发商全年业绩压力、经营压力也开始突显，存在一定的让利促销、加速回款的动力。接下来几个月预计楼市销售情况或有所回升，这主要基于几个方面的判断：一是新房供应或持续增加，在当下有利于促进成交好转;二是开发商让利促销也好、政策限价也好，也会明显促进成交。

而克而瑞广州区域首席分析师肖文晓则认为，在一系列的调控政策收紧作用下，广州一手房成交量已经连续多月呈现下降的趋势，近两个月的成交套数都只有7000多套，对比之前超过1万套的成交水平已经下降了三成左右，二手房成交量也从之前的每月1万多套下降到近期的8000多套，俗话说“量在价先”，接下来价格变化也在情理之中。目前来看，由于广州新房售价执行了较为严格的价格指导，楼盘想要再涨价基本是不可能的。面对购房者的观望气氛，楼盘再想一些“羊毛出在羊身上”的花招效果有限，最好的破局办法还是拿出真优惠，相信接下来的“金九银十”部分楼盘就会有所动作。